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2020年长沙楼市白皮书
作者:admin      发布时间:2021-09-14

  2020年全市土地一级市场总计挂牌供应681宗土地,总出让面积约为2952.45万平方米,环比增11%;总建筑面积约为6343.66万平方米,环比增长7%。

  2020年供应规模虽仍在增长,但是增幅明显放缓,这主要是受到了年初“新冠”疫情影响。为了配合防疫政策,全市土地招拍挂全线暂停了一个多月。

  居住类用地的供应量同比增长明显,主要原因有二:其一,六区“限价地”供应量有所增加;其二,长沙县、宁乡市、浏阳市都有短时间内集中大批量供地的动作。

  长沙县的供应量首次位居全市榜首,这除了得益于星沙、经开区等板块供应量增大以外,还因为它开始对一些“旧”板块进行二次开发了,比如万家丽北路的“湘龙街道”板块,比如黄花国际机场以西的“机场板块”。

  2020年六区一县的土地一级市场总计挂牌供应311宗土地,占全市的46%;总出让面积约为1786.64万平方米,占全市的61%;总建筑面积约为4097.63万平方米,占全市的65%。

  综合来看,在六区一县中,居住用地的供应规模超过工业用地,除了后者供应量减少的因素之外,最重要的一个原因在于供应新土地的板块增加了,而且大多都是沉寂多年的地段,比如岳麓区的市府板块、开福区的文昌阁板块、芙蓉区的马王堆板块、浏阳河两厢、长沙县的“湘龙街道”板块等等。

  与全市情况类似,也是受“新冠”疫情影响,1-3月被压低的供应量,在后面几个月集中爆发了出来。

  2020年全市土地一级市场总计挂牌成交615宗土地,总出让面积约为2667.4万平方米,环比增长11%;总成交建筑面积约为5574.65万平方米,环比增长5%。

  各类土地成交量占比,基本与相对应的各类土地供应量占比是一致的,侧面反映出2020年土地流拍少。

  “新冠”疫情对于2020年全市第一季度的成交量影响不大,这主要是因为春节前后,本就是淡季。而后续几个月的成交曲线,基本与供应曲线、各区县市成交量

  2020年是长沙执行“限价地”政策的第三个年头。经过多年的适应,政府、房企以及购房者各自在新环境里找到了自己的位置,长沙楼市进入了一个相对平稳阶段。

  2020年全市的居住用地总计成交了约1127万平米,总成交金额约为844亿元,其中“限价地”成交面积约为438万平米,占比39%;总成交金额约为521亿元,占比62%。

  继内六区居住用地执行“限地价限房价”政策两年多以后,2020年长沙县与内六区先后为土拍添加了“新玩法”。

  2020年有5个“联手拿地、合作开发”的案例,包括[2020]长沙市001(恢复挂牌),它由深圳市天集湘投投资发展有限公司、湖南省容德文化产业发展有限公司联手摘得,成交价13.76亿元。

  2020年长沙县之所以能成为全市供应、成交“双冠王”,除了行政区够大、人口数量够多、实业基础够厚等因素外,地铁3号线号线带来了新的爆点,在它的带动下,长沙县许多老区开始焕发“第二春”。

  从2020年内五区各行政区公寓公交情况来看,基本集中在雨花区和岳麓区,成交量均超过40万方,芙蓉区成交量最低,仅为13.09万方;从价格水平来看,岳麓区公寓成交均价最高,达11917元/㎡,芙蓉区均价最低,仅为9810元/㎡;2020年内五区公寓成交137.92万方,同比增长2.75%,与去年基本持平。

  从2020年内五区公寓月度成交表现来看,1-8月份除了二月份受疫情影响严重,成交跌至谷底外,其余月份成交量起伏不大,9月开始内五区公寓爆发,单月成交量达21.06万方,其后三个月的成交量均在15万方以上。从价格水平来看,波动不大,6月份均价最高,达12024元/㎡,9月份最低,为10395元/㎡。

  在2020年长沙模式成为楼市调控的“样本”, 长沙楼市调控阶段性目标达成,2021将有更大的自主性调节空间;但“稳”的总方针不变,限购、限售、限价等的主方向不会变化,局部小松有戏,全局大调无望。另外长沙市商品价格涨幅触碰5%红线,限签政策有可能重现。

  2020年全市商品房供应处于高位,2021年全市在售项目个数与2020年基本持平,总供应量预计不会出现大幅波动,2021年全市商品房供应继续维持高位,较2020年小幅上升。从区域分布来看,区域分化依旧明显,供应量集中于岳麓区、望城区、长沙县,雨花区、开福区、长沙县竞争压力变大。

  近几长沙市整体供需基本平衡,2021年全市供应量预计小幅增长,需求稳定,供应上升拉动成交的上升;而价格水平则维持稳中向上的态势不变,并且上涨幅度可控;随着2021年的经济持续复苏,资金面进一步宽松,2021年楼市行情预计整体好过2020年,整体会出现“量价齐升”的格局

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